16 марта Валерий Тумин (директор рынков России и СНГ Fam Properties) в разговоре с «Известиями» обозначил интересную динамику: те, кто брал ипотеку в конце 2024-го или начале 2025-го, часто рассматривали кредит как временную меру — «до лучших времен». И сейчас стараются свалить с шеи долг как можно быстрее.
Цифры ВТБ говорят сами за себя: каждый пятый заемщик с рыночной ипотекой 2025 года уже полностью закрыл кредит. Больше половины регулярно вносили частичные досрочки. Но есть и обратная сторона медали — часть не справилась с нагрузкой и выбрала выход через продажу квартиры. В IV квартале 2025 года на это пришлось 425 млн рублей — вдвое больше, чем годом ранее. Тумин прямо говорит: такая динамика косвенно указывает на финансовые трудности у части заемщиков.
Для банков это двойственная история. С одной стороны, досрочное погашение режет процентный доход — недополучают запланированную прибыль. С другой — снижаются риски. Доля просроченной задолженности (свыше 90 дней) по данным ЦБ выросла с 0,5 до 1% к середине 2025 года. Уровень, конечно, низкий для системы, но рост есть. «Самоликвидация» через продажу квартиры снимает проблемный актив с баланса банка. Это куда менее болезненно, чем принудительное взыскание.
Серьезного давления на ипотечный сектор пока нет. Общий объем досрочно погашенных кредитов в 2025 году составил 1,16 трлн рублей. Рынок при этом работает: только за январь 2026 года банки выдали ипотек на 430 млрд рублей.
Влияет ли это на недвижимость? Через увеличение предложения на вторичке — да. Но масштаб, по оценке Тумина, невелик. Объем кредитов, закрытых через продажу жилья, — около 1,3 млрд рублей за год. Треть этой суммы пришлась на IV квартал 2025-го (данные ЦБ, изученные «Известиями»). Это слишком малая величина, чтобы обрушить рынок. Более важный фактор сейчас — поведение собственников. Они не спешат выставлять квартиры, ждут снижения ставок. В Москве в 2025 году приток новых объектов на вторичку оказался на 15–20% ниже обычного уровня, что поддерживает дефицит ликвидного предложения.
Среднесрочный прогноз ЦБ предполагает ключевую ставку в диапазоне 13–15% в 2026 году. Если денежно-кредитная политика будет постепенно смягчаться, принудительные продажи жилья могут сократиться, а накопленный за период дорогой ипотеки спрос начнет возвращаться. Пока же рынок держится на ожидании.