Действующий кредит — это не приговор. Банк не будет отказывать просто потому, что вы уже что-то должны. Главное — чтобы по остальным параметрам вы вписывались в их скоринговую модель. Законодательство не ограничивает количество займов, хотя ЦБ и морщится при виде закредитованных граждан. Но решение принимает конкретный банк, опираясь на внутреннюю анкету и кредитную историю.
Первое, что смотрят — платежеспособность. У вас может висеть и кредитка, и потребительский заем, и что угодно еще. Если зарплата (или прибыль ИП) позволяет тянуть все это хозяйство, шансы есть. Ключевая цифра — кредитная нагрузка. В идеале она не должна превышать 40–50% от ежемесячного дохода. Сложите платежи по текущим долгам, потенциальную ипотеку и другие расходы. Уложились в лимит? Вероятность одобрения высока.
Банки лояльны к ипотеке, потому что есть залог. Квартира будет в залоге до полного погашения, поэтому ее оценочная стоимость должна покрывать тело кредита. Оценку делает аккредитованное агентство, состояние жилья должно быть удовлетворительным. Но реализация залога — дело долгое и дорогое, поэтому проверяют и надежность заемщика. Смотрят на стаж (минимум 3–6 месяцев на текущем месте для наемных работников, год отчетности для ИП) и количество иждивенцев. Есть упрощенные программы без подтверждения дохода, но там либо ставка выше, либо ограничения по застройщикам и регионам.
Важный нюанс, который многие упускают: одобренные, но не оформленные кредиты тоже учитываются в нагрузке. Если есть «висящие» заявки с положительным решением — отменяйте их перед подачей на ипотеку. Иначе банк вычтет предполагаемый платеж из вашего дохода.
Что точно убьет шансы: — Неисполненные обязательства (алименты, налоги). — Снижение дохода после оформления кредита. — Просрочки (особенно системные) и непогашенные долги. — Судимость за финансовые махинации или текущие разбирательства с банками. — Реструктуризация или банкротство. — Низкая финансовая дисциплина супруга. — Нулевая кредитная история без поручителей.
Миф про досрочное погашение: нет, это не снижает шансы. Рефинансирование в прошлом тоже не помеха.
Как повысить шансы? 1. Ищите дополнительные источники дохода. Соцвыплаты, алименты, аренда, репетиторство — всё, что можно подтвердить документально (выписки, 3-НДФЛ). 2. Уменьшите тело текущего кредита, чтобы снизить ежемесячный платеж. 3. Привлекайте созаемщиков. Супруг в браке автоматически созаемщик (если нет брачного контракта). Также могут помочь родители (до 65 лет) и дети старше 21 года. Доходы суммируются. 4. Крупный первоначальный взнос. Банки охотнее дают ипотеку, если вы готовы внести более 20%. Можно использовать маткапитал или даже взять потребительский кредит на взнос (но считайте риски). 5. Чините кредитную историю. Если она испорчена, быстро не исправить. Гасите просрочки, берите 1–2 мелких кредита (или карты рассрочки) и гасите их вовремя, лучше с опережением. Или откройте вклад с положительным балансом на год. Кредитная история обновляется раз в 7 лет, так что работайте на опережение.