ЦБ снизил ключевую ставку с 9,5% до 8%. Звучит как хорошая новость, но рынок недвижимости реагирует не так однозначно. Разбираемся, что будет с ипотекой, ценами и тем, кто сейчас хочет купить или продать квартиру.
Самое очевидное — вторичка станет чуть доступнее. Максим Тутуков из «ПроГорода» (Группа «ВЭБ.РФ») считает, что разрыв между льготной ипотекой под 7% (лимит 12 млн рублей) и рыночной ставкой, которая теперь может опуститься до 9,5%, сократится. Для покупателя это значит: меньше переплата за «сверхлимитную» часть кредита. Особенно это касается дорогих метров и «трешек». Раньше, чтобы купить квартиру за 25–30 млн, нужно было брать остаток по заградительной ставке. Теперь разница между 7% и 9,5% не так бьет по карману.
Есть и побочный эффект — апартаменты. Тутуков отмечает, что спрос на них падал (за первый квартал 2022 года продажи рухнули на 52% по сравнению с аналогичным периодом 2021-го), потому что льготная ипотека на них не распространялась. Цены на апартаменты традиционно ниже на 15–20%, но без кредита они были неликвидны. Теперь, когда рыночная ипотека дешевеет, апартаменты снова становятся интересным вариантом.
Надежда Коркка из «Метриум» добавляет, что основные изменения коснутся именно рыночных программ на первичку и вторичку. Государственные программы поддержки, скорее всего, не поменяют условия раньше конца третьего квартала — нужно посмотреть, как сработает текущая мера.
Но есть и другая сторона медали. Антон Глушков из НОСТРОЙ напоминает, что в 2021 году рынок жил именно за счет льготной ипотеки (до 90% сделок на первичке в некоторых регионах). В этом году, несмотря на продление программ до конца 2022 года, объем сделок упал на 80%. Почему? Инфляция, неуверенность в завтрашнем дне, низкая инвестиционная привлекательность. Глушков прямо говорит: одной ставки мало. Рынок ждет стабильности, а не просто цифр в процентах.
Интересно, что снижение ставки поможет не только покупателям, но и производителям стройматериалов. Анатолий Клинов из ГК «А101» отмечает, что им тоже нужны кредиты для расширения мощностей в рамках импортозамещения. Дешевые деньги для бизнеса — это тоже часть уравнения.
Сейчас многие застройщики вынуждены сами доплачивать за проценты по ипотеке, чтобы закрыть сделку. Банки массово отказывают заемщикам из-за плохой кредитки или низких доходов. Глушков называет это опасным сигналом: финансовая надежность покупателей падает. Существующие меры поддержки уже не работают так, как раньше. Рынку нужна новая программа, а не просто снижение ставки. Иначе «дешевая» ипотека останется красивой картинкой на бумаге, пока люди не почувствуют реальной уверенности в экономике.