6 июня Наталья Газетдинова из ГК «Гранель» (руководитель отдела ипотечного кредитования) в интервью «Известиям» разложила по полочкам, как вообще можно продать квартиру, которая всё ещё в залоге. Суть проста: банк держит объект, и без его кивка ни продать, ни подарить нельзя. Большинство покупателей, кстати, вообще не хотят иметь дело с обременениями — им нужно чистое право собственности.
Первым делом, ещё до того как вы начнете искать покупателя, нужно идти в банк за справкой. Там будет точная сумма долга, проценты и условия досрочного погашения. Без этой цифры дальше двигаться бессмысленно.
Самый очевидный путь — закрыть кредит полностью до сделки. Выгнали долг, банк снял залог, продавайте спокойно. Но если своих денег на погашение нет, используют схему одновременного расчета. Обычно через аккредитив: деньги покупателя резервируются в банке, часть уходит на закрытие вашей ипотеки, остаток — вам на карту. Только после этого банк снимает обременение, и право собственности переходит новому владельцу. На вторичке аккредитив — стандарт, а вот если речь об уступке прав по ДДУ, то деньги лежат на эскроу-счете, который просто переоформляют на нового участника после регистрации договора.
Есть ещё вариант перевода долга на покупателя. Но тут всё зависит от банка: они либо переоформят текущий заем, либо потребуют новый договор. И да, это работает только если банк согласен и новый заемщик проходит по платежеспособности. Так что заранее уточняйте требования кредитной организации к кандидатам.
Газетдинова советует не полагаться на устные договоренности. Обсудите с банком технические нюансы: сроки снятия залога, выдачу закладной (если она была), перечень документов. И обязательно получите письменное подтверждение процедуры закрытия кредита. Главный риск здесь — ситуация, когда долг погашен не до конца. Поэтому официальный расчет суммы к оплате и документальное подтверждение полного закрытия обязательств — это не бюрократия, а ваша страховка.
Кстати, чуть ранее, 29 мая, вице-президент по продажам той же ГК «Гранель» Элина Ханнанова говорила о том, что влияет на цену при перепродаже. Локация — это 50–70% разницы в цене между престижным районом и окраиной. Близость к метро (10–15 минут пешком) добавляет 10–20%, а парки и набережные — еще 15–25%.
Итог от Газетдиновой: способов несколько (закрыть до сделки, погасить в процессе или перевести долг), главное — прозрачность и согласованность действий с банком. При грамотной подготовке рисков минимум.
Источник: https://iz.ru/2108241/2026-06-06/ekspert-nazvala-poriadok-prodazhi-ipotechnoi-kvartiry