Ипотека в Москве не умирает, а просто меняет тактику. С начала 2026 года доля кредитных сделок на рынке новостроек выросла везде. Везде.
В бизнес-классе, который сейчас и задает тон, ипотеку берут в 50% случаев (год назад было 35%). В «старой» Москве комфорт-класс держится на 77% (+15 п.п.), Новая Москва вообще улетела до 82% (+21 п.п.). Даже в элитном сегменте, где все платят наличными, доля ипотеки подскочила на 2 п.п. до 3%. Цифры привела Юлия Иванова из «Метриума» на форуме FOR CITIES.
Но есть нюанс, который многие упускают: рынок буксует из-за переноса сроков. Из 13 млн кв. м, которые должны были сдать в 2025-м, почти 42% переедет в 2026 год. Новых стартов тоже меньше: в 2024-м было 100 проектов, в 2025-м — всего 69. Застройщики еще и от отделки отказываются — доля «голых» квартир в Москве выросла на 9 п.п., в области — на 16 п.п.
Цены, конечно, не стоят на месте. В бизнес-классе старой Москвы метр подорожал на 15% за год — теперь это 542 тыс. рублей. Средний чек лота — 31,8 млн.
Павел Зверев («Метриум») говорит прямо: ипотека больше не работает как автоматический драйвер. Рыночные ставки и массовые льготы ушли в прошлое. Сейчас в ходу «комбо-ипотека», trade-in и траншевые инструменты. Суть траншевой ипотеки проста: первые два года платишь копейки (буквально 1 рубль в месяц), а потом переходишь на основное тело кредита, надеясь, что ключевая ставка к тому моменту упадет. А вот субсидирование от застройщиков не взлетело — комиссии для девелоперов слишком высокие, и клиенту это выливается в неадекватную цену.
Требования банков тоже ужесточились. Менеджеру по продажам теперь не так просто одобрить сложную схему, банки проверяют доходы тщательнее. Обсуждают и изменения в семейной ипотеке: возможно, лимит в Москве поднимут до 18 млн рублей, но привяжут к площади (минимум 60 кв. м) и урежут срок кредита с 30 до 15–20 лет.
Светлана Пинигина (Pinigina Consulting) рисует не самую радужную картину по продажам. Конверсия из лида в сделку упала до 2–3% в суперконкурентных регионах вроде Екатеринбурга и Новосибирска (в среднем сейчас 5–6%, а было 6–7%). Цикл сделки растянулся: даже с живыми деньгами клиент может выбирать до двух месяцев. Рекламу сокращать нельзя — активность сразу падает, поэтому бюджеты перетекают в брокеридж.
Эвелина Ишметова (Школа девелопера, KEY CAPITAL) резюмирует: девелоперы вынуждены перестраивать всю механику. Клиенту теперь не просто говорят «одобрено/не одобрено», а собирают персональную финансовую траекторию через сложные калькуляторы, учитывающие маткапитал, сбережения и комбинацию программ. Ипотека стала инструментом штучной работы, а не массового продукта.