# Ипотека прежде всего: высокая ключевая ставка снижает возможности девелоперов
В начале апреля в Усадьбе Салтыковых-Чертковых — да, той самой, где Наполеон ночевал, а Толстой писал «Войну и мир» — собрались около 150 человек. Топ-менеджеры, банкиры, строители. Тема конференции «Рынок недвижимости helicopter view» звучала пафосно, но по факту разговор шел о выживании. Все сошлись в одном: льготная ипотека скоро уйдет, и спрос на новостройки рухнет.
Начал Сергей Глубокин из Москомархитектуры. Говорил про «силуэтность, высотность, индивидуальность» — мэр Собянин хочет, чтобы Москва отличалась от других столиц. Но главное — новый порядок: сначала согласовывай архитектуру, потом только ТЭП. Красиво, но дорого.
А вот цифры уже не такие красивые. Александра Кржевова из «БЕСТ-Новострой» констатировала: рынок просел. В 2024 году сделок стало на 11% меньше. В Москве — минус 7% по количеству, но площадь проданных лотов упала всего на 2% (это 9,6 тыс. кв. м). В области хуже: минус 19% сделок и 21% площади (55,2 тыс. кв. м). Средняя квартира в столице теперь 50,8 кв. м, в области — 43,0 кв. м. Причина одна — ключевая ставка.
Но в марте, по словам Кржевоной, стало чуть легче. Банки отменили обязательное субсидирование, часть комиссий исчезла. Люди начали выводить деньги с депозитов — короткие программы заканчиваются, а доходность падает. Значит, часть бюджета потечет в недвижимость.
Дмитрий Железнов из ГК «КОРТРОС» был мрачнее тучи. Ставка 16% — это потолок, который не сломается в ближайшее время. Инфляция все еще высокая. Снижение? Не раньше второго полугодия. Для застройщиков это значит: денег не станет, клиенты по альтернативным сделкам (продажа вторички) не появятся.
Осваивать новые площадки сейчас — самоубийство. Предпроектная фаза финансируется выше ключевой ставки. Бридж-кредиты на землю стоят космических денег, поэтому спрос на участки падает. Застройщики пытаются оптимизироваться: быстрее выводить проект на рынок, открывать эскроу-счета, чтобы остатки на них снижали эффективную ставку по кредиту. Но городские согласования затягивают старт продаж. Банки сейчас — главные игроки, они и землю финансируют, и стройку, и покупателей. Сбербанк, например, с 5 апреля снизил комиссию за льготную ипотеку с 7,5 до 4,9%. Цены пока держатся, резких скачков нет, но себестоимость растет. Ипотека остается главным драйвером.
Дизайн? Анастасия Бондаренко (BALCON) и Владимир Трутнев говорили про «интерьеры с характером». Звучит поэтично, но в текущих реалиях это роскошь.
За городом ситуация своя. Ольга Магилина (VSN Group) рассказала: с марта 2020 по январь 2022 цена «квадрата» в ИЖС выросла на 45%. Потом рост замедлился до 0-1,5% в месяц. Лучшие условия по ипотеке были с мая по октябрь 2022, потом все ухудшилось. Спрос в 2022 упал на 40%, в 2023 начал восстанавливаться (+30% сделок за год), и в первом квартале 2024 тренд продолжился.
Загородные покупатели хотят тех же условий, что и в городе: 85% рассчитывают на кредит. Себестоимость строительства дома выросла на 25-30% за 2023 год — подорожала и земля, и материалы, и труд. 68% россиян хотят жить за городом, но реально там живет только 30%. Портрет покупателя: 35-40 лет, 80% — семьи, 70% с детьми. Доход — около 90 тыс. рублей на человека. 95% имеют машину. Многие берут потребительский кредит на первоначальный взнос или ошибаются в сметах на отделку.
И в конце — горькая правда про сроки. Роман Гуров («ДВИЖ») сказал: застройщики задерживают сдачу домов в среднем на 5,2 месяца (в Москве — 4,7). 9 из 10 проектов не укладываются в сроки, 5 из 10 — кратно превышают. Цифровизация помогает, но только если есть четкий план и команда.
Кстати, по данным «ДомКлик», средний доход заемщика семейной ипотеки в Сбербанке за год вырос с 55 до 99 тыс. рублей. Звучит как утешение, но при ставке 16% это скорее повод для раздумий, чем для радости.