25 октября 2024 года ЦБ закрутил гайку до 21% — исторический максимум. Ипотека тогда стала практически недоступной. С тех пор прошло время, ставка с лета 2025-го начала снижаться, банки вроде бы смягчают требования, а госпрограммы всё это время держат льготные ставки. Но как на самом деле изменился порог входа? Аналитики М2 прогнали цифры, взяв за основу данные Росстата по ценам на квадрат и зарплатам.
Модель простая: вторичка, первоначальный взнос 30%, срок 25 лет. Смотрим на однушку (37,1 кв. м) и двушку (50,7 кв. м).
В IV квартале 2024-го средняя ставка по одобренным заявкам была 22,4%. Платеж за однушку — 55,5 тыс. рублей, за двушку — 76 тыс. Чтобы банк дал добро, доход семьи должен был быть от 110 тыс. и от 150 тыс. рублей соответственно. При этом средняя зарплата в стране тогда была около 100 тыс. рублей. То есть даже тогда уже нужно было зарабатывать выше среднего.
Первый квартал 2025-го — ситуация ухудшилась. ЦБ дважды держал ключ на 21%, с 1 января вступил в силу ипотечный стандарт (против завышения цен), но рыночная ипотека осталась дорогой. Средняя ставка взлетела до 28,5%. Платежи: 78 тыс. за однушку и 107 тыс. за двушку. Требуемый доход — от 155 тыс. и 215 тыс. рублей. Средняя зарплата при этом упала до 92 тыс. рублей. Разрыв огромный.
Лето 2025-го принесло первое снижение. 6 июня ключ опустили до 20%. Рыночные кредиты немного подешевели: средняя ставка 26,7%. Платеж за однушку снизился до 74 тыс., за двушку — до 100 тыс. Требуемый доход: от 150 тыс. и 200 тыс. рублей. Средняя зарплата вернулась к 100 тыс.
Третий квартал — ЦБ снижал ключ дважды: 25 июля до 18%, 12 сентября до 17%. Рыночная ставка по одобренным заявкам упала до 23,3%. Платежи: 65 тыс. за однушку и 88,5 тыс. за двушку. Требуемый доход — от 130 тыс. и 175 тыс. рублей.
Льготная ипотека (особенно семейная) всё это время была в другом измерении. Платеж за однушку — 30–35 тыс., за двушку — 40–47 тыс. Минимальный требуемый доход — 70 тыс. и 90 тыс. рублей соответственно.
Вывод М2 сухой: снижение ключевой ставки формально смягчило условия, но принципиально картину не изменило. Рыночная ипотека всё ещё труднодоступна. Чтобы взять однушку, нужно зарабатывать как минимум на 30% больше среднего уровня по стране, плюс иметь накопления на первоначальный взнос. Цифры сдвинулись, но разрыв между зарплатами и требованиями банков остался.
25 октября 2024 года ЦБ закрутил гайку до 21% — исторический максимум. Ипотека тогда стала практически недоступной. С тех пор прошло время, ставка с лета 2025-го начала снижаться, банки вроде бы смягчают требования, а госпрограммы всё это время держат льготные ставки. Но как на самом деле изменился порог входа? Аналитики М2 прогнали цифры, взяв за основу данные Росстата по ценам на квадрат и зарплатам.
Модель простая: вторичка, первоначальный взнос 30%, срок 25 лет. Смотрим на однушку (37,1 кв. м) и двушку (50,7 кв. м).
В IV квартале 2024-го средняя ставка по одобренным заявкам была 22,4%. Платеж за однушку — 55,5 тыс. рублей, за двушку — 76 тыс. Чтобы банк дал добро, доход семьи должен был быть от 110 тыс. и от 150 тыс. рублей соответственно. При этом средняя зарплата в стране тогда была около 100 тыс. рублей. То есть даже тогда уже нужно было зарабатывать выше среднего.
Первый квартал 2025-го — ситуация ухудшилась. ЦБ дважды держал ключ на 21%, с 1 января вступил в силу ипотечный стандарт (против завышения цен), но рыночная ипотека осталась дорогой. Средняя ставка взлетела до 28,5%. Платежи: 78 тыс. за однушку и 107 тыс. за двушку. Требуемый доход — от 155 тыс. и 215 тыс. рублей. Средняя зарплата при этом упала до 92 тыс. рублей. Разрыв огромный.
Лето 2025-го принесло первое снижение. 6 июня ключ опустили до 20%. Рыночные кредиты немного подешевели: средняя ставка 26,7%. Платеж за однушку снизился до 74 тыс., за двушку — до 100 тыс. Требуемый доход: от 150 тыс. и 200 тыс. рублей. Средняя зарплата вернулась к 100 тыс.
Третий квартал — ЦБ снижал ключ дважды: 25 июля до 18%, 12 сентября до 17%. Рыночная ставка по одобренным заявкам упала до 23,3%. Платежи: 65 тыс. за однушку и 88,5 тыс. за двушку. Требуемый доход — от 130 тыс. и 175 тыс. рублей.
Льготная ипотека (особенно семейная) всё это время была в другом измерении. Платеж за однушку — 30–35 тыс., за двушку — 40–47 тыс. Минимальный требуемый доход — 70 тыс. и 90 тыс. рублей соответственно.
Вывод М2 сухой: снижение ключевой ставки формально смягчило условия, но принципиально картину не изменило. Рыночная ипотека всё ещё труднодоступна. Чтобы взять однушку, нужно зарабатывать как минимум на 30% больше среднего уровня по стране, плюс иметь накопления на первоначальный взнос. Цифры сдвинулись, но разрыв между зарплатами и требованиями банков остался.