С 1 мая застройщикам закроют кран с «нулевой» ипотекой. ЦБ вводит надбавки, и схема с правами требований по ДДУ больше не будет работать так, как раньше. Это стало главной темой на недавней конференции «Ипотечное кредитование в России» в Москве.
Михаил Гольдберг из ДОМ.РФ сразу обозначил цифры: по итогам первого квартала выдача упадет — ожидаем 250–270 тысяч кредитов против 390 тысяч в аналогичном периоде 2022 года. Но, по его мнению, во втором квартале ситуация развернется: будет выдано 300–350 тысяч ипотек (год назад было всего 150 тысяч). В целом по 2023-му прогноз осторожный: не менее 1,3 миллиона кредитов на сумму около 4,9 трлн рублей. Если повезет — может выйти за 5,1 трлн.
Регулятор, конечно, не в восторге. Александр Данилов из ЦБ прямо говорит: риски на рынке новостроек накапливаются, и это может привести к кризису. Искусственное поддержание рынка через льготные программы и схемы с околонулевыми ставками исчерпало свой потенциал. Нужна долгосрочная стабильность, а не костыли.
Анатолий Аксаков из Госдумы зашел с другой стороны. Его беспокоят те, кто уже взял ипотеку и не может платить. Депутат предлагает списывать долг заемщику, если продажа залоговой квартиры не покрывает кредит полностью. Разницу должен брать на себя банк. Законопроект затронет все ипотечные программы и скоро будет внесен в нижнюю палату.
Что делать рынку дальше? В ДОМ.РФ считают, что стоит субсидировать проектное финансирование застройщиков до уровня ключевой ставки и активнее внедрять «домокомплекты» для ИЖС в рамках 214-ФЗ. Также предлагают снизить ставку по «Семейной ипотеке» при покупке больших квартир — это сместит спрос в сторону просторного жилья и остановит тенденцию к уменьшению средней площади строящегося метража.
Светлана Назарова из Сбербанка предлагает добавить в «инфраструктурное меню» субсидированные кредиты на крупные застройки и проекты комплексного развития территорий. Елена Николаева из Мосгордумы хочет включить в расходы по ипотеке ИЖС инфраструктуру: дороги, электричество, газ, воду, септики. И, конечно, ввести в оборот новые неиспользуемые земли под ИЖС.
«Сельскую ипотеку» тоже хотят расширить. Дарья Рябухина из Минсельхоза говорит, что объекты уже не вписываются в текущие лимиты. Прорабатывают увеличение лимита в два раза — до 6 миллионов рублей. Также обсуждается механизм выдачи кредитов на самостоятельное строительство домов, но опять же с использованием готовых домокомплектов.
И еще один момент, который затронули на конференции — экология. С 1 ноября 2022 года в стране действует первый национальный «зеленый» стандарт в строительстве. Антон Мороз из НОСТРОЙ уточнил: в ESG-ГОСТе 81 критерий, 16 из них обязательны для признания здания «зеленым». В 2020 году таких зданий было 177. С новой методикой процесс пойдет быстрее. НОСТРОЙ оценил стандарт высоко и ожидает не только внедрения эко-технологий, но и появления финансовых инструментов для таких проектов, включая субсидирование ставок. Спрос вырастет, объемы строительства «зеленых» зданий тоже.