Льготная ипотека на ИЖС: как оформить кредит на строительство дома и не разориться на этом?
Льготная ипотека на ИЖС: как оформить кредит на строительство дома и не разориться на этом? на сайте Блог об ипотеке — понятно, честно, без переплат. В разделе вы найдете много интересного.
Традиционно в России считалось, что ипотечные кредиты – удел покупателей квартир в многоквартирных домах. Купить дом в ипотеку гораздо сложнее, а построить – вообще из разряда фантастики. Но ситуация постепенно меняется, и уже сейчас можно найти пару государственных программ, по которым можно заказать строительство дома и оплатить его через ипотеку по льготной процентной ставке. Почему ипотека на дома почти не выдается? По последним данным, около 46% от всех сделок купли-продажи недвижимости в России проходит с привлечением ипотечных средств. Учитывая, что под большинство госпрограмм попадают только квартиры и только в новостройках, в этом сегменте практически все покупки идут в кредит. Но совсем другая картина – в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС), на который приходится всего 2% от всех выданных в России ипотечных кредитов. Конечно, еще недавно это был всего 1%, но тем не менее успешной такую динамику назвать не получается. При этом в России уже не первый год пытаются запустить ипотеку на частные дома, и часто ничего не получается. Вся проблема – в сущности ипотечного кредита. Дело в том, что ипотека – это залог недвижимости. И в случае с покупкой квартиры ее можно достаточно быстро оценить и оформить в залог банку. При покупке жилого дома придется оформлять залог еще и на земельный участок, а оценочная стоимость дома с участком может быть не очень высокой. Но чаще речь идет о строительстве нового дома – и тогда банку придется оформлять в залог лишь земельный участок, а дом – только после окончания строительства. При этом земля – не очень дорогой и не очень ликвидный актив. Поэтому желающим построить дом приходится брать обычные потребительские кредиты на строительство или занимать у знакомых, а после окончания работ – оформлять кредит под залог недвижимости. Но даже так условия будут далеки от ипотеки и платить по кредиту приходится больше. Государство и банки несколько раз пытались запустить более-менее понятную программу, и это почти всегда не удавалось: программа «деревянной» ипотеки – была не очень популярной, потому что дом нужно было заказывать у одной из компаний по утвержденному списку, а во многих регионах ни одна из компаний даже не работала; программа «сельской» ипотеки – из-за расплывчатых формулировок почти весь лимит разобрали желающие купить квартиру в пригороде крупного города (формально это подпадало под жилье в сельской местности); старая программа Банка «Дом.РФ» – первоначальный взнос составлял 40% и более, а ставки были высокими (от 12,5-13,5% годовых в 2019 году), а дом должен был быть готовым или строящимся (его банк оформлял в залог). Есть и собственные программы у банков – но они не очень выгодные (ставки выше на 2-3 пункта, чем по обычной ипотеке на квартиры), а сами банки неохотно выдают такие кредиты, потому что считают дома и участки не очень хорошим залогом. И только в 2021 году заработала новая программа – с субсидированием процентной ставки и с возможность построить свой дом. Стандартные программы от банков Больше всего с ипотекой в России связан Банк «Дом.РФ», который относится к собственно институту развития жилищного кредитования «Дом.РФ». Именно этот банк первым запустил программу ипотеки под ИЖС – без дополнительных льгот она действует еще с 2019 года. Так, основные условия по «старой» программе такие: первоначальный взнос – от 20%, сумма кредита до 10 миллионов рублей (кроме столичных регионов – там 30 миллионов); процентная ставка – от 8,6% годовых, но если первоначальный взнос составляет 20%, то ставка будет 10% годовых минимум; оформить кредит можно на дом по типовому или индивидуальному проекту, на собственной или купленной в ту же ипотеку земле; строить можно в населенном пункте или на землях сельхозназначения – но только если там можно оформить регистрацию по месту жительства; дополнительный залог не нужен. По факту, однако, к заемщикам и их проектам выдвигались достаточно жесткие требования: площадь дома не менее 70 квадратных метров, он должен быть пригоден к проживанию круглый год, иметь все коммуникации, включая газ (там, где он есть), а на землю должно приходиться не более 40% стоимости участка. Но самое главное – дом должна построить строительная компания из перечня, утвержденного банком. Условия достаточно жесткие, поэтому под них попадали очень немногие из желающих оформить ИЖС в такую ипотеку – остальным приходилось брать обычные кредиты или оформлять в залог какой-то другой объект недвижимости. Что-то похожее есть и у других банков, но с еще большим количеством ограничений. Как правило, банку нужно оформить в залог что-то более-менее дорогое – земельный участок или другой объект недвижимости. Иногда банк согласен и не оформлять залог до конца строительства – но при этом на весь период стройки ставка по такому кредиту поднимается до рыночного значения для потребительских кредитов. Вероятно, непопулярность программы вынудило государство в лице «Дом.РФ» придумать новую, более интересную для заемщиков программу ипотечного кредитования. Льготные программы ипотеки на ИЖС Государство в очередной раз перезапустило ипотечную программу для ИЖС – на этот раз тоже от лица Банка «Дом.РФ». Формально запустили ее в 2020 году, но первый кредит по программе был оформлен как раз в апреле 2021-го – фактически программа только запустилась. Основные условия такие: можно купить готовый дом с участком у застройщика или построить новый дом. Ограничений по регионам и территориям нет; максимальная сумма кредита – 6 миллионов рублей в регионах и 12 миллионов рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях; первоначальный взнос – минимум 20%, срок кредита – до 20 лет; процентная ставка – от 6,1% годовых на весь срок кредита (плюс ставку можно снизить, если клиент получает зарплату на карту банка); дом можно купить или построить в населенном пункте или на землях сельхозназначения, но только если они предназначены под ИЖС; строить дом по-прежнему должна аккредитованная строительная компания. Как видно, условия в целом остались прежними – но к дому стало гораздо меньше требований, как и к строительной компании (это может быть компания или ИП, работающая от 2 лет и без долгов). К тому же процентная ставка теперь субсидируется государством как раз до уровня в 6,1% – как у госпрограммы по ипотеке на новостройки. С другой стороны, построить дом без участия строительной компании, входящий в перечень банка, по-прежнему нельзя. Тем не менее, к программе банка уже подключились многие компании. Например, заемщик может оформить кредит на строительство энергоэффективного каркасного дома по технологии DOM TECHNONICOL – по словам представителей компании «Технониколь», в таком доме у владельца будет уходить вдвое меньше ресурсов на отопление и охлаждение, чем в обычном доме, построенном по СНиПам. Пока кредиты оформляются по схеме аккредитива – то есть, застройщик получает деньги покупателя только после полного завершения строительства дома и оформления права собственности на него. А в будущем программу вообще обещают перевести на схему с эскроу-счетами – хотя с точки зрения покупателя большой разницы не будет. Сейчас программа работает в пилотном режиме, и продлится только до 1 июля 2021 года. Тогда же будет завершена и основная госпрограмма льготной ипотеки – до сих пор неясно, в каком формате и в каких регионах она продолжит действовать после этой даты. Так что желающим построить собственный дом в кредит и не переплатить за него лучше поторопиться – осталось не так много времени, а когда программу перезапустят на постоянной основе, никто не скажет. Кстати, параллельно произошло еще одно важное событие – Михаил Мишустин подписал постановление, которым распространил «семейную» льготную ипотеку под 6% годовых на строительство частного дома. Теперь семьи, в которых в 2018 году или позже родился второй или последующий ребенок, смогут оформить кредит по льготной ставке на строительство дома. Условия в целом те же – первоначальный взнос минимум 15%, а строить дом должна аккредитованная компания.
Ипотека на частный дом — это всё ещё больная тема. Традиционно в России кредиты давали только на квартиры в новостройках, а дом построить в кредит считалось чем-то из разряда фантастики. Статистика сухая: 46% сделок с недвижимостью идут через ипотеку, но на ИЖС приходится всего 2% выданных кредитов (год назад было 1%). Динамика есть, но назвать её успешной сложно.
В чём затык? Банки любят ликвидный залог. Квартиру оценить и забрать в залог быстро. А вот дом с участком — актив не самый дорогой и не самый ликвидный. Если строишь с нуля, в залог идёт только земля, а дом — только после сдачи. Поэтому многие берут потребительские кредиты или занимают у знакомых, а потом рефинансируют. Но условия там далеки от ипотечных.
Государство и банки пробовали разные варианты, но всё шло туго: — «Деревянная» ипотека не взлетела: нужно было строить у компаний из списка, а во многих регионах таких просто не было. — «Сельская» ипотека: из-за размытых формулировок лимиты разобрали те, кто покупал квартиры в пригородах крупных городов (формально это сельская местность). — Старая программа Банка «Дом.РФ» (2019 год): первоначальный взнос от 40%, ставки 12,5–13,5%, дом должен был быть готовым или строящимся.
Собственные программы банков тоже не радуют: ставки выше на 2–3 пункта, чем по обычной ипотеке, и банки неохотно дают деньги, считая дома плохим залогом.
Но в 2021 году запустили новую программу с субсидированием ставки. Формально она стартовала в 2020-м, но первый кредит оформили только в апреле 2021 года. Условия: — Можно купить готовый дом или построить новый. — Максимальная сумма: 6 млн рублей в регионах, 12 млн — в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях. — Первоначальный взнос от 20%, срок до 20 лет. — Ставка от 6,1% на весь срок (можно снизить, если получать зарплату на карту банка). — Строить должна аккредитованная компания (ИП или юрлицо, работающее от 2 лет без долгов).
Требований к дому стало меньше, но строить самому нельзя — только через компанию из списка. К программе уже подключились многие, например, «Технониколь» предлагает строить энергоэффективные каркасные дома по технологии DOM TECHNONICOL (ресурсов на отопление уходит в два раза меньше, чем по СНиПам).
Сейчас кредиты идут по схеме аккредитива: застройщик получает деньги только после сдачи дома и оформления права собственности. В будущем обещают перейти на эскроу-счета, но для покупателя разницы почти нет.
Важный момент: программа работает в пилотном режиме и действует только до 1 июля 2021 года. В этот же день заканчивается основная госпрограмма льготной ипотеки. Что будет дальше — неясно. Так что если хотите построить дом в кредит и не переплатить, лучше поторопиться.
Кстати, параллельно Михаил Мишустин подписал постановление, распространяющее «семейную» льготную ипотеку под 6% на строительство частного дома. Теперь семьи, где в 2018 году или позже родился второй или последующий ребёнок, могут взять кредит под 6%. Условия те же: первоначальный взнос от 15%, строить должна аккредитованная компания.