15 мая в Госдуме было жарко. Комитет по строительству и ЖКХ вместе с Комитетом по контролю разбирали, почему квадратный метр на первичке взлетел. С 2014 по 2023 год цена выросла в 2,8 раза — до 140 тысяч рублей. Цифры от «СМ ПРО». Но самое интересное не в том, что стало дорого, а в том, *за что* мы платим.
Оказалось, строительные материалы и СМР — это уже не главная статья расходов. Их доля в цене метра упала с 45% до 27%. А вот «прочие затраты» и прибыль девелопера раздулись с 23% до 54%. То есть мы покупаем не столько бетон и кирпич, сколько некие абстрактные издержки, которые с 2020 года растут безудержно. Евгений Высоцкий из «СМ ПРО» прямо сказал: мы шли по ложному следу, виня цены на стройку.
Драйвером тут стала льготная ипотека. Виталий Мутко («ДОМ.РФ») на заседании признал: да, она подстегнула рекорды. В 2023 году запустили 49 млн кв. м новых проектов, заключили 773 тысячи договоров (на 42% больше, чем в 2022-м). Но спрос перегрелся. Аудитор Счетной палаты Алексей Саватюгин привел пугающую статистику: почти 115 тысяч заемщиков оформили два и более льготных кредита на сумму 1,11 трлн рублей. Есть те, кто взял пять кредитов (62% из них — семейная ипотека), а кто-то и вовсе оформил более 20 штук. Саватюгин резонно заметил: человек, обслуживающий двадцать кредитов, вряд ли нуждается в господдержке.
Светлана Разворотнева из Госдумы подытожила: льготная ипотека породила ажиотаж, а предложение не успевает. Спрос есть, товара мало — цена растет.
Еще один камень в огород рынка — земля. Эльдар Хусаинов («Этажи») указал, что с 2020 года цены на участки взлетели до 150–200 млн рублей за гектар в ряде регионов. Рынок земли стал «серым», и он предлагает создать госкомпанию для управления земельными ресурсами, чтобы разблокировать предложение.
Итог по Эльвире Набиуллиной: дешевый кредит разогрел спрос, а предложение отстает. Ипотечный портфель вырос на 35% за год. Доля ипотеки с высокой долговой нагрузкой удвоилась. В четвертом квартале прошлого года 45% заемщиков тратили на кредиты более 80% дохода. Разрыв между первичкой и вторичкой достиг 44% (норма — 10%). И самое неприятное: лимиты страхового возмещения по эскроу-счетам уже часто не покрывают реальную стоимость квартиры.
Льготное — не значит дешевое. Это мы теперь точно знаем.