77% сделок на первичке в Москве в 2023-м — это ипотека. И почти три четверти из них — с господдержкой. Казалось бы, рынок держится на льготных ставках, но правила ужесточаются, и «Метриум» (разговаривал с «Стройгазетой») уже раскладывает по полочкам, куда деваться остальным.
Самый хайповый инструмент последних месяцев — траншевая ипотека. Появилась еще в 2022-м как замена «околонулевым» ставкам, которые ЦБ запретил, но взлетела, когда начали сворачивать госпрограммы. Суть проста: банк не выдает всю сумму сразу. Переводит часть (иногда символическую, иногда до 30%) после подписания ДДУ, а остаток — только после сдачи дома. Пока стройка идет, платежи минимальные. А дальше — рефинансирование, если ключевая ставка, как обещают в ЦБ, к концу 2024-го снизится. Некоторые девелоперы еще и субсидируют ставку на время стройки — это, конечно, жирный плюс.
Есть и вариант с двумя аккредитивами. Первый платят сразу, второй замораживают на счете в банке минимум на полгода. За это время ставка ниже, потому что банк «пользуется» деньгами. Через полгода второй аккредитив раскрывается, расчеты с застройщиком завершаются, а ставка у клиента вырастает. По факту — аналог траншевой, но механика другая.
Рассрочка тоже жива. Беспроцентная встречается чаще всего, сроки — от месяца до десяти лет (хотя чаще берут на 6–24 месяца). И да, дают не только на стройку, но и на готовое жилье. Доля таких сделок в 2024-м может вырасти с 6–7% до 12%. По сути, долгая рассрочка — это скрытый дисконт, учитывая, что цены на ликвидку растут. Если планируешь гасить досрочно — вариант рабочий.
Трейд-ин набирает обороты, причем предлагают его уже более 80% московских застройщиков. В основном масс-маркет, но бывает и бизнес-класс. Девелопер либо выкупает старую квартиру сразу (иногда даже с проживанием), либо меняет после продажи на вторичке. Но тут есть нюанс: у каждого застройщика есть список «неликвидов», которые они не возьмут. Коттеджи, апартаменты, ветхий фонд, огромные площади — мимо. Зато обменять старый фонд на новостройку с нормальной планировкой и энергоэффективностью — вполне логично, старый дом все-таки амортизирует быстрее.
Руслан Сырцов из «Метриума» считает, что даже после сворачивания массовой льготной ипотеки ее доля останется около 50%. Но не все попадают в семейную или IT-ипотеку. Поэтому девелоперы изобретают новое. Например, федеральный застройщик уже запустил аренду с отсрочкой платежа в счет первого взноса. Снимаешь квартиру в готовом ЖК на 12, 15 или 18 месяцев, часть денег идет в накопление. В ближайшее время таких предложений станет больше. Рынок не стоит на месте, просто инструменты меняются.