6 миллионов кредитов за два года. Это один на 25 россиян. Звучит как «выдают всем», но банки не дураки. Главный фильтр — доходы. Ставка 6,5% или даже ниже по госпрограммам — это замануха. Да, рубль обесценивается примерно на столько же, но пузырь раздувать никто не хочет. Замминистра финансов Моисеев уже предупреждал: государство не будет кормить тех, кто не сможет платить. И цифры пугают: 40% россиян не потянут ипотеку даже под 0%.
Смотрите на реальные расходы, а не на процент. Первоначальный взнос (минимум 20%, хотя формально пускают и с 10-15% — но это риск), оценка жилья (от 5 тыс. руб.), страховка недвижимости (обязаловка), госпошлина 2000 руб. И да, добровольная страховка жизни, которая «добровольна» только на бумаге — без нее ставка выше, а платить придется 15-20 тыс. в год. Многие берут потребительский кредит на взнос и потом годами гребут по двум фронтам.
Закон о долговой нагрузке (ПДН) с октября 2019 года уже работает для потребкредитов. Если ПДН выше 50% — банк платит больше резервов, ему это невыгодно. Для ипотеки это пока отложили, но данные Объединенного кредитного бюро за 2019 год показывают: средний ПДН ипотечников уже 50,1%. То есть половина денег уходит на долги. Кто в зоне риска? — Доходы до 30 тыс. руб.: отдаем 86% на кредиты. — 30–50 тыс. руб.: 58,4%. — 50–70 тыс. руб.: 45,5%. Средняя зарплата в мае 2020-го была чуть выше 50 тыс., медианная — меньше 30. Вилка огромная.
Как банк считает? Ольга Ильюшкина из агентства ПИА объясняет просто: берут желаемый платеж, плюсуем текущие долги. Пример: хотите платить 20 тыс. по ипотеке. Есть потребкредит на 10 тыс. Кредитка с лимитом 300 тыс.? Банк возьмет 5% от лимита (15 тыс.) как нагрузку. Итого 45 тыс. Есть дети? Минус еще по 7 тыс. на каждого. Умножаем сумму на два. Получается, зарплата должна быть около 90 тыс. руб.
Пандемия все усложнила. Банки стали жестче. Отказы летят тем, кто платит маткапиталом, молодым специалистам, ИП и тем, кто работает в пострадавших отраслях. Бюджетники и госслужащие — в плюсе, если зарплата на карту банка и история чистая. Но даже там смотрят на цифры: МРОТ не прокатит.
Иван Зинченко из «Ипотека.Центр» добавляет: если доход мал, банк предложит растянуть срок. Кредит на 3 млн на 15 лет — это платеж 50 тыс. На 6 млн — 80 тыс. На 12 млн — от 100 тыс. и выше. С первоначальным взносом тоже хитрости: Путин разрешил снижать до 15% по семейной ипотеке, но банки формально требуют 20%. Статистика одного банка: только 9% одобренных заявок были со взносом меньше 20%. Остальным просто откажут, ссылаясь на скоринг.
Что делать? 1. ПДН по всем кредитам не должен превышать 50% зарплаты (совет Кирилла Сиволапова из РАНХиГС). 2. Доходы должны быть в 3 раза выше платежей по всем кредитам (Владимир Масленников, QBF). В среднем по РФ это 70,7 тыс. руб., в Москве — 158,4 тыс. 3. Не берите кредит на первоначальный взнос. Это двойная нагрузка и риск отказа. 4. Держите подушку безопасности на 6 платежей. Пандемия показала: работу можно потерять в любой момент. 5. Если доход чуть не дотягивает — переводите зарплату в банк, где берете ипотеку. Закон против «зарплатного рабства» есть, но банки любят своих.
Ипотека выгоднее аренды, если платить по карману. Но это на 15–20 лет. Психологически это давит, даже если зарплата высокая. Считайте риски заранее, с запасом. Иначе «свое жилье» превратится в кабалу.