Слушайте, тут даже считать не надо. Арендное жилье сейчас — это просто способ заморозить деньги, а не заработать. Депозиты дают больше 10%, а квартиры? На вторичке в среднем 5,8%, на первичке и того меньше — 4,8%. Разрыв колоссальный.
Почему инвесторы разбежались? Да потому что в 2024 году продавцам вторички вообще не везет: ставки по ипотеке зашкаливают, льготных программ нет, цены падают неохотно, а инфляция давит и кошельком, и психологически. Люди квартиры не покупают, а снимают. Арендодатели, конечно, чувствуют себя королями — ставки в крупных городах выросли, предложения стало меньше. Но новых игроков на рынок не заходит. Тупик.
ЦИАН.Аналитика (Елена Лапшина) тут все расставила по местам. Да, недвижимость — актив понятный, в кризис все бегут в «бетон». Но сейчас это инструмент сохранения, а не приумножения. И тут важный нюанс, который многие упускают: расчеты на 5,8% — это идеальная картинка. Берут однушку на вторичке, покупают без ипотеки и сдают круглый год без единого дня простоя. В реальности? Ремонт, коммуналка, налоги, пустующие месяцы — реальная доходность еще ниже. Для сравнения: в 2019–2021 годах аренда и депозиты были примерно на одном уровне, а иногда аренда даже выигрывала. Сейчас таких городов, где аренда выгоднее банка, вообще не осталось. Еще полгода назад Кемерово и Хабаровск были исключениями, теперь и они сдвинулись.
Где хоть что-то есть? По данным ЦИАН (выборка 35 городов от 500 тыс. человек, плюс Сочи, Калининград и области), максимум можно выжать в Хабаровске, Перми и Новосибирске — там вторичные однушки дают чуть больше 7%. Но это все равно проигрыш против 10% в банке. А в Севастополе, Сочи и Казани и 5% не наберешь.
В деньгах это выглядит так: средняя годовая аренда по крупным городам — 290 тысяч рублей. Москва — лидер по абсолютной сумме (662 тыс.), за ней Петербург, Сочи и Хабаровск (более 400 тыс.). Но парадокс: в Москве и Сочи доходность в процентах одна из самых низких, а в Хабаровске — максимальная. Меньше всего зарабатывают в Новокузнецке и Ульяновске (менее 200 тыс. в год).
Итог по срокам окупаемости: средняя однашка в России отбивает себя за 17 лет. Учитывая, что средняя продолжительность жизни в стране около 73 лет, вы отдадите под аренду почти четверть жизни. В Хабаровске и Перми быстрее — 13 лет, в Новосибирске — 14. А в Казани и Сочи готовьтесь ждать 22 года, в Севастополе — целых 25.
Портал «Мир квартир» тоже посчитал (исключив элитку, ипотеку и расходы на ремонт/мебель). Новостройки в среднем дают 4,8% и окупаются за 20,8 года. Лидеры среди новостроек: Магнитогорск (7,5%, 13,4 года), Якутск (7,3%, 13,8 года), Грозный (7%, 14,2 года). А вот в Москве новостройки дают всего 3,6% и окупаются за 27,8 года. В Подмосковье чуть лучше — 4,7% и 21,4 года.
По вторичке «Мир квартир» видит среднюю доходность 5,6% и окупаемость 17,9 года. Тут лидирует Астрахань (8,7%, 11,5 лет) и Якутск (8,4%, 12 лет). Москва снова в аутсайдерах: 3,8% и 26,2 года.
Гендиректор «Мира квартир» Павел Луценко говорит, что за год доходность выросла на 0,1 п.п. (в Москве новостройки на 0,2, вторичка на 0,1), а сроки окупаемости чуть сократились. Но давайте честно: эти десятые доли процента не меняют сути. Арендный рынок сейчас просто не тягается с депозитами. Точка.