Ипотека с господдержкой: как она перевернула рынок и на чем теперь едет.

**Исходный текст:** По льготным рельсам: как ипотека с господдержкой изменила рынок недвижимости и на каком топливе он будет ехать теперь

По льготным рельсам: как ипотека с господдержкой изменила рынок недвижимости и на каком топливе он будет ехать теперь на сайте Блог об ипотеке — понятно, честно, без переплат. В разделе вы найдете много интересного.

Shutterstock/FOTODOM Александр ПЕРЕВОЗНИКОВ, руководитель отдела по работе с новостройками компании TYMY: Рынок недвижимости продолжает перестраиваться после отмены программы льготной ипотеки под 8%. Новым драйвером должна была стать ипотека под 6% для семей с детьми, но эта программа изначально не планировалась такой масштабной, и после слишком быстрого разгона за три месяца банки практически исчерпали лимиты по ней. Как же может трансформироваться в ближайшее время льготная ипотека? Льготы вошли в привычку За четыре года, что в разном виде действовала ипотека с господдержкой, доля сделок с привлечением жилищных займов на первичном рынке выросла с 60% в начале 2020 года до 85-90% на пике — с середины 2022-го по начало 2024-го, после чего в январе-марте опять сократилась — примерно до 70%, а в начале лета на рынке наблюдался ажиотаж на фоне новостей о сворачивании программы. При этом за четыре года у людей появилась устойчивая привычка оформлять кредиты именно на льготных условиях. По оценке «ДОМ.РФ», льготная ипотека сформировала спрос примерно на 40% всех запусков новых многоквартирных проектов с апреля 2020-го по июнь 2024 года. Теперь программа закрылась, но потенциальные покупатели жилья пока к этому не готовы и снова ищут альтернативу ипотеке под 8% — похожие предложения от застройщиков или другие программы с пониженными ставками. Пока во временные лидеры вышла семейная ипотека, на которую в августе пришлась почти половина заявок, оформленных через SaaS-платформу TYMY. Также растет интерес к IT-ипотеке и другим льготным программам — таким, как Дальневосточная и Арктическая ипотека. Но эти программы все же узконаправленные, массовыми никогда не являлись и вряд ли станут. По данным TYMY, в обычное время на них приходилось не более 1-2% одобренных заявок, в июле-августе на фоне отмены льготной ипотеки — около 6%. Думаю, это был пик популярности этих программ. Лимиты на выдачу семейной ипотеки банки уже почти исчерпали. Прием заявок приостановили Сбер, Уралсиб и Россельхозбанк, на момент подготовки этого текста заканчивались лимиты у ВТБ, об ограничениях в условиях заговорили в МКБ. Скорее всего, в октябре семейная ипотека, по сути, свернется, по крайней мере, пока на нее не будут выделены новые лимиты от государства. Возможно, на этом фоне рынок опять приостановится, как это было в июне-июле. Кто-то успел тогда вскочить в последний вагон и оформить жилищный кредит под 8%, другие не успели и затем выжидали, чтобы понять, что будет дальше и можно ли рассчитывать на новые льготы. Каждая такая остановка неизбежно влияет на динамику продаж, осложняет девелоперам и банкам возможность планировать работу, вызывает неопределенность и неуверенность у покупателей. В июле количество заявок на ипотеку упало на 52% по сравнению с июнем 2024 года и на 46% по сравнению с июлем 2023-го. В августе спрос немного восстановился за счет семейной ипотеки, но исправить ситуацию на рынке только с ее помощью невозможно: такого потенциала у программы нет. Дополнительно на ситуацию влияет ключевая ставка, которая летом была повышена до 18%: к началу июля ставки по одобренным кредитам по стандартным программам составили уже 19,5-20%. По сравнению с льготной ипотекой разница не просто заметная, а радикальная, и для многих потенциальных покупателей жилья такие ставки являются заградительными. В конце сентября ЦБ поднял ставку еще на 1% и предупредил о возможном повышении в октябре. Впрочем, любая ставка выше 16%, по сути, является заградительной, так что новое повышение вряд ли что-то существенно изменит. На фоне происходящего люди откладывают покупку на неопределенное время или пытаются подстроить заявку под одну из существующих льготных программ. По подсчетам аналитиков TYMY, активное ядро покупателей — тех, кто готов приобрести жилье по текущим ставкам, уменьшилось после завершения программы льготной ипотеки на 70%. С середины 2022 года до начала 2024-го доля сделок с ипотекой в новостройках доходила до 85-90%. И в подавляющем большинстве случаев покупатели пользовались именно программой льготной ипотеки. Ставку заложили в квадратный метр Застройщики, которые видят негативную динамику по заявкам на ипотеку и понимают настроения покупателей, не спешат снижать цены, даже если у них есть такой потенциал. Пересмотреть финансовую модель уже запущенного проекта не так просто. Впрочем, вероятно, некоторым застройщикам придется пойти и на этот шаг. Другой вариант — разработка альтернативы, которая будет работать с привычкой потребителя искать льготную ипотеку. За последние годы многие ведущие девелоперы стали более активно участвовать в рынке ипотечного кредитования и предлагать собственные программы именно по этой причине. Однако тут деньги взять дополнительно можно только из одного источника, и субсидирование ставки постепенно включается в цену квадратного метра. В конце концов, девелоперам нужно будет нащупать точку, где сходятся чувствительность к величине ставки и ежемесячного платежа и к стоимости квадратного метра. В ближайшие год-полтора рынок, скорее всего, будет экспериментировать: для стимулирования продаж начнут появляться новые программы от застройщиков с субсидированными ставками или использоваться прямые скидки на уровне 5-20%. Возможно, часть застройщиков пересмотрит финансовые модели проектов, которые только готовятся к выходу на рынок, чтобы лучше адаптироваться к скачкам спроса на фоне новостей. Но все это не стоит ждать в скором времени — изменения будут происходить в течение если не лет, то месяцев. И, опять же, они будут существенно зависеть от того, как станет эволюционировать льготная ипотека. Не революция, а эволюция Тут мы вступаем на скользкий путь предположений. По тому, как будет трансформироваться льготная ипотека и какими окажутся новые программы, конкретики по-прежнему немного. Однако определенные предположения и ожидания у рынка есть. Так, семейная ипотека, очевидно, призвана была стать решением сразу двух приоритетных задач государства: поддержки рынка недвижимости и стимулирования рождаемости. Поэтому именно на эту программу, а также на похожие будет, вероятно, делаться основной акцент в ближайшее время. На мой взгляд, семейную ипотеку можно дополнить расширенной линейкой программ — с разными ставками в зависимости от количества и возраста детей. Например, одна программа может быть направлена на молодые семьи, чтобы они быстрее заводили детей. Следующая — для семей с тремя-четырьмя детьми. Еще одна — для семей, где еще больше детей (условно, чем больше детей, тем ниже ставка и выгоднее условия). Другой вариант — развитие материнского капитала; например, многодетным семьям позволил бы улучшить ситуацию с жильем сертификат, который покрывал бы 30-50% стоимости многокомнатной квартиры. Также вероятно дальнейшее развитие узконаправленных программ — аналогичных тем, что сейчас уже действуют для IT-специалистов или для покупки недвижимости в регионах Дальнего Востока и Арктики. Не раз звучали предложения по ипотеке для врачей, учителей и соцработников. Однако для государства такие программы могут оказаться более затратными, чем программы Дальневосточной и Арктической ипотеки, потому что количество потенциальных покупателей и возможный спрос будут выше. Льготная ипотека разрабатывалась как антикризисная мера, и она свою задачу выполнила. Многие смогли купить свое первое жилье или улучшить жилищные условия, как первичный рынок получил поддержку в сложные времена. Ясно, что дальше таких условий не будет, и рынку недвижимости — и покупателям, и продавцам — нужно перестраиваться. Вероятно, будут разрабатываться точечные программы, может быть, на уровне отдельных регионов или с довольно обширным списком критериев — как было с сельской ипотекой. Также, скорее всего, поддержка покупателей из Москвы и Санкт-Петербурга будет не в приоритете — это уже показали на примере исключения двух столиц из программы ипотеки для IT-специалистов. В общем, поживем — увидим.

**Перепишанный текст:**

Рынок недвижимости всё ещё переваривает отмену ипотеки под 8%. Александр Перевозников из TYMY говорит прямо: привычка брать кредиты на льготных условиях за четыре года въелась в покупателей. Доля таких сделок на первичке росла с 60% в начале 2020-го до 85-90% на пике (середина 2022 — начало 2024). Потом, конечно, спад — в январе-марте упало до 70%, а летом был ажиотаж перед закрытием программы. «ДОМ.РФ» оценивает вклад льготной ипотеки в запуск новых проектов за этот период в 40%. Теперь программа закрыта, но люди всё равно ищут замену 8% — смотрят на предложения застройщиков или другие льготные варианты.

Временный лидер — семейная ипотека. В августе через платформу TYMY на неё пришлось почти половина заявок. Растёт интерес и к IT-ипотеке, Дальневосточной и Арктической. Но это узкие ниши: обычно на них 1-2% одобренных заявок, летом выскочили до 6% — думаю, это пик. Лимиты по семейной ипотеке банки уже почти съели. Сбер, Уралсиб и Россельхозбанк заявки не принимают, у ВТБ лимиты заканчивались на момент написания, в МКБ тоже заговорили об ограничениях. В октябре семейная ипотека, скорее всего, свернётся, пока не дадут новые деньги от государства.

Рынок может снова встать, как в июне-июле. Кто-то успел в последний вагон под 8%, другие ждали. Каждая такая пауза бьёт по продажам, девелоперам и банкам сложнее планировать, покупатели в неопределённости. В июле заявок на ипотеку упало на 52% к июню 2024 и на 46% к июлю 2023. Август немного восстановил спрос за счёт семейной ипотеки, но она не тянет весь рынок — потенциала не хватает. Плюс ключевая ставка: летом подняли до 18%, к началу июля ставки по стандартным кредитам были 19,5-20%. Разница с льготной ипотекой радикальная, для многих это заградительный барьер. В конце сентября ЦБ поднял ставку ещё на 1% и намекнул на октябрьское повышение. Но любая ставка выше 16% уже заградительная, так что новое повышение вряд ли сильно изменит картину.

Люди откладывают покупку или пытаются подогнать заявку под льготные программы. Активное ядро покупателей, готовых брать жильё по текущим ставкам, сократилось на 70% после отмены льготной ипотеки (по данным TYMY). Застройщики видят падение заявок, но не спешат снижать цены — пересмотреть финансовую модель запущенного проекта сложно. Хотя некоторым, вероятно, придётся это сделать. Другой путь — субсидирование ставки, которое постепенно включается в цену квадратного метра. Девелоперам нужно найти баланс между ставкой, ежемесячным платежом и ценой за метр.

В ближайшие год-полтора рынок будет экспериментировать: новые программы от застройщиков с субсидированием или прямые скидки 5-20%. Часть проектов, готовящихся к выходу, могут пересмотреть финансовые модели. Но ждать быстрых изменений не стоит — это месяцы, если не годы. И всё зависит от того, как будет эволюционировать льготная ипотека.

Конкретики по новым программам мало, но ожидания есть. Семейная ипотека решает две задачи: поддержка рынка и рождаемость. На неё и похожие программы будет акцент. Можно представить расширенную линейку: разные ставки в зависимости от количества и возраста детей. Например, для молодых семей, чтобы быстрее заводили детей, для семей с тремя-четырьмя детьми, и ещё одна для многодетных (чем больше детей, тем ниже ставка). Или развитие материнского капитала: сертификат, покрывающий 30-50% стоимости многокомнатной квартиры для многодетных.

Также вероятно развитие узконаправленных программ, как IT-ипотека или Дальневосточная/Арктическая. Звучали предложения для врачей, учителей, соцработников, но для государства это может быть дороже из-за большего числа потенциальных покупателей. Льготная ипотека была антикризисной мерой, задачу выполнила — многие купили первое жильё или улучшили условия, первичный рынок получил поддержку. Дальше таких условий не будет, рынку нужно перестраиваться. Вероятно, будут точечные программы, возможно, на уровне регионов или с широкими критериями, как сельская ипотека. Поддержка покупателей из Москвы и Петербурга, скорее всего, не в приоритете — это уже показали на примере исключения столиц из IT-ипотеки. В общем, поживём — увидим.

Так