15% по ключевой ставке. Льготные программы — на излёте. Жёсткая политика ЦБ в отношении «ипотек от застройщика» с малым первоначальным взносом. Звучит как сценарий апокалипсиса для рынка, но цифры говорят об обратном. На конференции REDPOT 2023, где собирались обсуждать, как пережить этот шторм, Олег Комлик из «Банка ДОМ.РФ» выложил статистику, которая одновременно впечатляет и пугает.
2023 год стал рекордным. Доля ипотеки в розничном портфеле банков — 52%. За восемь месяцев прирост составил 2,4 трлн рублей, что почти перекрыло результат всего прошлого года. Прогноз на конец года — 7 трлн рублей выдачи. В штуках кредитов выдано на 62% больше, в деньгах — на 70%. Почему такой ажиотаж? Люди «перекладываются в метры», считая это самым надёжным способом сохранить капитал, плюс бегут закрывать сделки до отмены льгот (они сейчас дают более 90% выдачи на первичке).
Эскроу-счета наполняются, ставки финансирования проектов возвращаются к базовой модели. Застройщики, несмотря на туман в будущем, продолжают наращивать ввод. Но вот 2024 год всех тревожит. Евгений Дячкин из ВТБ (вице-президент, департамент продаж в партнерских каналах) считает, что четвёртый квартал 2023-го пройдёт под знаком стагнации из-за дороговизны кредитов, а в 2024-м рынок неизбежно проседает.
Главный вопрос: продлят ли поддержку? Дячкин предполагает, что могут пойти на точечные меры. Например, вырезать из программы «ёмкие» регионы с высоким спросом и перенаправить ресурсы туда, где поддержка нужна критически — врачи, учителя, молодёжь. Для последних он предлагает схему софинансирования: специальный счёт в банке, куда родители или сам клиент копят деньги, а государство даёт доп. стимул. Эти средства можно пустить и на покупку жилья, и на первоначальный взнос.
Кстати, ВТБ уже запустил приём заявок по «Арктической ипотеке» — постановление о поддержке граждан в сложных климатических условиях должно быть подписано в ближайшее время. Банк позиционирует себя как драйвер госпрограммы, так что двигаются быстро.
Ещё один больной вопрос — ИЖС. Сегмент растёт, но без эскроу риски для физлиц высоки. Дячкин надеется, что в осеннюю сессию утвердят механизмы распространения счетов эскроу на индивидуальное строительство. Это даст уверенность покупателям и позволит банкам охотнее кредитовать подрядчиков.
Альфа-банк предлагает свои варианты, чтобы рынок не рухнул. Анастасия Якупова (директор департамента ипотечного кредитования) советует не поднимать порог первоначального взноса выше 20%. Или оставить льготную ставку только на период строительства, а дальше — по рынку.
И отдельная тема — исламское финансирование. Растёт на 40% в год. Мадина Калимуллина из Alif Consult напомнила: в сентябре вступил в силу закон о партнёрском финансировании. До этого на рынке было до 40 игроков, в основном небанковских. Теперь банки могут заходить в торговое финансирование сделок с недвижимостью. Но есть нюанс: новые схемы работают только с готовым жильём.
А как быть со строящимися объектами? Закон их не поименовал. Каждый банк сейчас варит своё. Самый популярный механизм — совместное предприятие с застройщиком, но и тут есть ограничения. Лизинг, отсрочка подписания договоров до сдачи дома, другие варианты — дискуссия ещё идёт. Рынок ищет лазейки, и пока их находит.