Оценка квартиры для ипотеки — это не бюрократия ради бюрократии, а жесткое требование закона (ФЗ № 135 и № 102). Банк не верит ни продавцу, ни покупателю: договорная цена может быть любой, а вот реальная рыночная стоимость нужна для расчета залога. Если вы перестанете платить, банк продаст «кирпич» именно по той цифре, что в отчете.
Кто имеет право ставить эту цифру? Только члены СРО с действующим полисом страхования ответственности (минимум 300 тыс. руб.). Это может быть частник или компания (в штате которой минимум два оценщика). Если эксперт ошибется и банк понесет убытки — страховка покроет разницу. Выбирайте сами: искать оценщика по списку банка (безопаснее, быстрее, но банк не обязан навязывать) или искать своего. Главное — проверьте документы специалиста на месте.
Процедура стандартная: подписываете договор, отдаете кучу бумаг (паспорта, техпаспорт, выписки из БТИ, правоустанавливающие документы) и пускаете человека в квартиру. Он будет фотографировать всё: от подъездных путей до состояния стен. Скрывать дефекты нельзя — это сразу бросается в глаза.
Самое интересное — как считают. 1. Сравнительный метод (самый частый): смотрят, за сколько продают похожие квартиры рядом. 2. Затратный: сколько стоило бы построить такой же дом сейчас (учитывая амортизацию и инфляцию). 3. Доходный: сколько квартира принесет в аренду (для жилья почти не используется).
На цену влияют не только метры. Центр или спальный район, этаж (первый и последний — минус, если это не пентхаус), тип дома (сталинка или панелька), ремонт (капитальный ценится, «дизайнерский» в стиле «постмодерн» — нет, его придется переделывать). В отчете вы увидите две цифры: рыночную и ликвидационную. Вторая — это то, за что квартиру реально продадут на аукционе, если вы сорвете кредит. Отчет живет всего полгода. Пропустили срок — платите заново.
Цена вопроса в Москве: от 2000–2500 руб. за типовую квартиру до 70 кв. м (молодые компании). Аккредитованные игроки берут 4000–5000 руб. Элитка и коттеджи — от 7000 руб. Срочность (за сутки) накрутит еще 20–30%.
Нюанс, о котором молчат: банк считает кредит и первоначальный взнос исходя из оценочной стоимости, а не из той, что вы договорились с продавцом. Если оценка окажется ниже договорной, разницу придется доплачивать из своего кармана. В 2006–2008 годах многие пытались схитрить, завышая оценку, чтобы получить больше денег на руки. Сейчас банки проверяют отчеты скрупулезно. Шансов на махинации почти нет.