Застройщики и банки снова вступили в перетягивание каната. На прошлой неделе в РИА Новости прошел круглый стол «Ипотека-2024» (организовали ребята из «Движения»), где обсуждали, как выжить, когда банки начали вводить комиссии для девелоперов при выдаче льготной ипотеки.
Суть проблемы проста, но больно бьет по карману. Чтобы сохранить низкие ставки по госпрограммам, банки переложили часть расходов на застройщиков. Возьмем пример от ГК «А101»: покупаешь квартиру за 12 млн по семейной ипотеке — девелопер платит банку комиссию 778 тысяч рублей. Рустам Азизов (директор по ипотечным продажам «А101») объясняет: эти деньги нужно выложить до открытия эскроу-счетов. То есть девелопер берет дополнительный кредит, платит проценты по нему, и это давит на финансовую модель проекта. Особенно в новых стройках, где эскроу еще не заполнен, а ставка по проектному финансированию высока.
Итог? Цены растут. Даже если девелоперу это невыгодно. Азизов привел расчеты: если при ставке 6% цена квартиры вырастет на 10%, первоначальный взнос станет 2,6 млн, а ежемесячный платеж — 75,6 тыс. рублей. А вот если бы ставку просто подняли на 1% (до 7%), платеж был бы 74,4 тыс. рублей. Разница в 1200 рублей в месяц, но механизм совершенно разный.
Коллеги из DOGMA (Илья Витковский) подтверждают: цены на новостройки вырастут на 10-15%. Уже сейчас, сравнивая декабрь и январь в Московской области, видят подорожание на 8,5%.
Но есть нюанс, который многие упускают. Александра Мамохина (Level Group) говорит, что ставка влияет на спрос в разы сильнее, чем цена. Эластичность спроса по цене в 2-3 раза ниже, чем по ставке. Программы субсидирования действуют до 1 июля 2024 года. После этого, если ставка вернется с 8% к рыночным 18%, стоимость квартиры для покупателя фактически удвоится. Ипотека под 18% — это уже не просто нерационально, это непосильно для большинства.
Что делают застройщики? Некоторые просто приостанавливают работу с банками, вводящими комиссию. Ольга Кобякова («Петербургская Недвижимость», Setl Group) говорит, что переговоры продолжаются, но пока работу по госпрограммам не восстановили. Ищут решение, чтобы не повышать цены. Ольга Сидоренко (Сделка.РФ) добавляет, что девелоперы начинают уходить от топ-3 банков, перераспределяя портфель в сторону тех, кто гибче.
Предложения в резолюцию уже есть. Ильдар Хусаинов («Этажи») предлагает привязывать ставку господдержки не к фиксированной цифре, а к дельте от ключевой ставки ЦБ. Чтобы сумма субсидии была понятной и не требовала экстренных «необычных ходов», которые трясут рынок.
Антон Глушков (НОСТРОЙ) резюмирует жестко: реальные доходы населения не догоняют строительную инфляцию. Включать комиссию в цену квадратного метра невозможно — ни в регионах, ни даже в городах-миллионниках. Рынок просто не выдержит.